کمتر از دو هفته از اعلام تصمیم غیرمنتظره دولت استرالیا برای ممنوعیت وامهای جدید صندوقهای بازنشستگی خودمدیریتی (SMSF) برای خرید ملک مسکونی میگذرد، اما کارشناسان و فعالان صنعت مسکن پیشنهاد میدهند این ممنوعیت دستکم برای خانههای جدید لغو یا تعدیل شود.
ممنوعیت اعلامشده به صورت یکپارچه هم شامل خانههای نوساز و هم خانههای موجود میشود. این رویکرد با تغییرات «منفیسازی اجاره» (negative gearing) که در بودجه فدرال ماه مه اعلام شد در تضاد است؛ چرا که در آن تغییرات، خانههای جدید از محدودیتها معاف بودند.
فعالان صنعت امیدوارند این قانون مانند تعدیل مالیات حداقلی بر تراستها — که پس از انتقادات گسترده به دلیل شامل شدن ارثهای وصیتی اصلاح شد — بازنگری شود.
نریدا کانیزبی [Nerida Conisbee]، اقتصاددان ارشد شرکت Ray White، هشدار داد که ممنوعیت وام SMSF میتواند تلاشهای دولت برای افزایش تراکم مسکن و اهداف توافقنامه ملی مسکن را با مشکل مواجه کند. به گفته او، خریداران SMSF به طور نامتناسبی در بخشهای خاصی از بازار حضور دارند: آپارتمانهای نوساز، تاونهاوسها، پکیجهای زمین و خانه، و واحدهای سرمایهگذاریمحور در محدوده قیمتی پایینتر.
کانیزبی افزود: «اینها همان پروژههایی هستند که دستیابی به پیشفروش در آنها، بهویژه در زمان ضعف تقاضای سرمایهگذاران، دشوارترین است.»
بر اساس رویه معمول در بازار، یک پروژه توسعه مسکونی برای دریافت تأمین مالی و شروع ساختوساز نیاز دارد که حدود ۶۰ درصد واحدها از پیش تعهد فروش داشته باشند. خریداران SMSF معمولاً بخش قابل توجهی از این پیشخریداران را تشکیل میدهند. کانیزبی تأکید کرد که حذف یک گروه خریدار از این مرحله اولیه میتواند اثر دومینویی داشته باشد و کل پروژه را به خطر بیندازد.
دولت اعلام کرده این تغییر قانونی محدود است و سالانه کمتر از ۴٬۰۰۰ وام SMSF برای مسکن صادر میشود. وزارت خزانهداری برآورد کرده این ممنوعیت ۵۰ میلیون دلار صرفهجویی بودجهای به همراه خواهد داشت. اما بسیاری از فعالان صنعت میگویند رقم ۴٬۰۰۰ به احتمال زیاد کمتر از واقعیت است و چندین ارائهدهنده وام SMSF اخیراً آمارهای بسیار بالاتری را به رسانهها ارائه دادهاند.
توسعهدهندگان تخمین میزنند حدود ۳۰ درصد از پیشخریدهای آپارتمانهای نوساز با پشتوانه SMSF انجام میشود. اگر رقم محافظهکارانه ۴٬۰۰۰ صحیح باشد، بیش از ۱۳٬۰۰۰ واحد مسکونی در معرض خطر قرار دارند.
لوک ردمن [Luc Redman]، اقتصاددان گروه REA، هشدار داد که این ممنوعیت میتواند اثر غیرمنتظرهای داشته باشد: صندوقهای SMSF که نقدینگی کافی دارند به جای سرمایهگذاری در پروژههای پرریسکتر نوساز، به سمت خانههای موجود کشیده میشوند. ردمن گفت: «این تغییرات تمایل SMSFها به سرمایهگذاری در مسکن را مستقیماً تغییر نمیدهد، اما احتمالاً این سرمایهگذاری را به سمت خانههای موجود به جای توسعههای پرتراکم سوق میدهد — دقیقاً جایی که عرضه مسکن بیشتر مورد نیاز است.»
واکنش صنعت
لوک هیز [Luke Hayes]، مدیر بازاریابی پروژههای مسکونی شرکت Colliers، گفت نگرانی توسعهدهندگان از هماکنون مشهود است و برخی ذینفعان از این تصمیم ناگهانی شگفتزده شدهاند.
اسکار استنلی [Oscar Stanley]، رئیس انجمن توسعه شهری استرالیا (UDIA)، گفت این تغییر قانونی با اهداف دولت در زمینه ساخت مسکن در تضاد است و رویکرد منطقیتر آن است که سرمایهگذاری SMSF در عرضه مسکن جدید تشویق شود تا پساندازهای بازنشستگی با هدف ملی افزایش عرضه مسکن همسو گردد.
این موضع از سوی ویالتیاچ [WLTH]، یک وامدهنده غیربانکی و ارائهدهنده برجسته وامهای SMSF، در یک گزارش پژوهشی منتشرشده این هفته نیز حمایت شد. یک میزگرد با حضور فعالان صنعت و سخنگوی اپوزیسیون در حوزه مسکن، اندرو براگ [Andrew Bragg MP]، نیز همین دیدگاه را تأیید کرد.
درس تاریخ
آمارهای اداره آمار استرالیا (ABS) برای ماه مه نشاندهنده کاهش دیگری در مجوزهای ساخت مسکن است، در حالی که دولت به دو سال از برنامه پنجساله خود برای ساخت ۱.۲ میلیون خانه نزدیک میشود. MBA (Master Builders Australia) اعلام کرده دولت در این مسیر از هدف سالانه ۲۴۰٬۰۰۰ واحد، ۹۱٬۰۰۰ واحد عقب است.
برودی هاوپت [Brodie Haupt]، مدیرعامل و همبنیانگذار WLTH، با اشاره به محدودیتهای APRA در سالهای ۲۰۱۷-۲۰۱۸ که رشد وامهای سرمایهگذاری بانکها را به ۱۰ درصد در سال محدود کرد، هشدار داد که آن محدودیتها مجوزهای آپارتمان را حدود ۳۲ درصد کاهش داد و «آن کمبود عرضه یکی از محرکهای اصلی بحران اجارهبها در حال حاضر است.» ردمن از REA Group اما این رابطه را بیشتر همبستگی میداند تا رابطه علّی، و تحلیلهای این گروه کاهش ۲۵ درصدی برای آپارتمانها و ۱۶ درصدی برای واحدهای مسکونی را نشان میدهد.
جذابیت بازار تجاری
پس از اعلام ممنوعیت، برخی کارشناسان پیشبینی کردند سرمایهگذاران ممکن است به سمت ملکهای تجاری کوچکتر به عنوان جایگزین روی بیاورند. وامهای SMSF برای ملک تجاری فعلاً از این ممنوعیت معاف هستند.
شرکت Ray White Commercial Western Sydney گزارش داد که در هفته گذشته افزایش قابل توجهی در استقبال از دو پروژه انبارهای صنعتی در استراتفیلد ساوث [Strathfield South] و گلدزویل [Gladesville] در نیو ساوث ولز مشاهده کرده است. ۱۰ درصد از کل موجودی این پروژهها تنها در یک هفته معامله شد و پروژه استراتفیلد به نقطه عطف ۵۰ درصد پیشفروش رسید.
با این حال، کارشناسان هشدار میدهند که ملک تجاری جایگزین مستقیم ملک مسکونی نیست. بازدهی میتواند بالاتر باشد، اما رشد سرمایه متغیرتر، نقدشوندگی پایینتر، نرخ خالی ماندن بیشتر و یافتن مستأجر دشوارتر است.
تحلیل خبر با پرشین پراپرتی نیوز تنها رسانه خبری تحلیلی بازار املاک استرالیا به زبان فارسی
این خبر از چند منظر برای سرمایهگذاران فارسیزبان در استرالیا اهمیت دارد. نخست، ممنوعیت وام SMSF برای مسکن مسکونی — اگر بدون تعدیل اجرا شود — میتواند مستقیماً بر استراتژی سرمایهگذاری کسانی که از صندوق بازنشستگی خودمدیریتی برای خرید ملک استفاده میکنند تأثیر بگذارد.
دوم، نگرانی اصلی صنعت این است که حذف خریداران SMSF از بازار پیشفروش آپارتمانهای نوساز میتواند زنجیرهای از پیامدها ایجاد کند: کاهش پیشفروش، توقف پروژهها، کاهش عرضه مسکن اجارهای، و در نهایت فشار بیشتر بر بازار اجاره. این دقیقاً برعکس هدف دولت برای ساخت ۱.۲ میلیون خانه است.
سوم، تجربه محدودیتهای APRA در سالهای ۲۰۱۷-۲۰۱۸ — که به کاهش قابل توجه مجوزهای ساخت آپارتمان انجامید و اکنون به عنوان یکی از عوامل بحران اجارهبها شناخته میشود — نشان میدهد که سیاستهای محدودکننده در بازار وام سرمایهگذاری میتوانند پیامدهای بلندمدت و غیرمنتظرهای داشته باشند.
چهارم، جابجایی احتمالی سرمایه به سمت ملک تجاری — بهویژه انبارهای صنعتی کوچک — یک فرصت و در عین حال یک ریسک است. فارسیزبانان پرشین پراپرتی نیوز باید توجه داشته باشند که این بازار قوانین، ریسکها و پیچیدگیهای متفاوتی نسبت به مسکن مسکونی دارد و نیاز به مشاوره تخصصی دارد.
ابهام اصلی باقیمانده این است که آیا دولت تحت فشار صنعت حاضر به تعدیل این ممنوعیت — حداقل برای خانههای جدید — خواهد شد یا خیر. تجربه اصلاح مالیات تراستهای وصیتی نشان میدهد این احتمال وجود دارد، اما هیچ تضمینی در این باره وجود ندارد.
منبع: realestate.com.au
